11月15日，一場以“城市價值·地產財智·城市建設的創新模式及可持續發展”為主題的2013‘第五屆中國地產年會暨第三屆未來城市可持續發展論壇在廣州琶洲保利世貿中心3號館舉行，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌、住建部政策研究中心主任秦虹等權威專家借此平臺深入解讀地產經濟趨勢。

 新型城鎮化核心是農業轉移人口的市民化

 住建部政策研究中心主任秦虹就新型城鎮化進行解讀，她認為，新型城鎮化著力提高城鎮化質量，主要體現在“一個核心，七個相關方面”，以農業轉移人口的市民化為核心，七個相關方面則有：集約、高效的土地利用，城市群的科學布局，大中小城市和小城鎮的協調發展、城鎮發展與產業資源相適應，綠色、低碳、協調的城鎮建設，智能化、以人為本的城市現代化管理，包括農業現代化在內的“四化”同步。

其中，提高城鎮化的質量農業轉移人口市民化主要體現在以下幾個方面：城市最低生活保障為主的社會救助服務、城市公立學校的平等就學權、城市居民的基本醫療和基本養老待遇、政府提供的住房保障。

 住建部政策研究中心主任秦虹發表演講

 未來房產投資重視“城市群”

 在新型城市化發展戰略上，對房地產的投資有什么影響？應該做如何選擇？秦虹認為，投資不僅僅跟著規劃走，更應該注重“城市群”的發展。

 過去十年，中國的房地產投資額、銷售額增加十倍，而今天的房地產市場已經出現分化的跡象，所以，未來的房地產的開發與投資，首要任務是研究需求。秦虹認為，所謂研究需求就是研究哪些地區產業較為密集，人口流入的密度大，就業人口增加，住房需求大，哪里便是未來房地產開發與投資的不二之選。

 從目前來看，北上廣深等一線城市成為主要的人口流入地區，2010年，全國遷移人口中有47%遷移到了經濟前35個大城市，其中40%遷往北上廣深，這些地區人口增長速度之快，導致住房需求壓力大，出現房地產市場供求不平衡，房價自然上漲飛快。

 新型城鎮化將會是大中小城市與小城鎮的協調統一發展，重視城市群的發展布局，城市格局將發生變化。秦虹表示，“城市群的發展不等同于過去那些獨立的的新區開發與新城開發，而是以中心城市帶動周邊微城市發展為重點，同城化將整體改變中小城市的區位價值。”

 以珠三角為例，城際軌道交通路網將周邊小城市與大城市緊密連接，進行區域一體化建設，受到中心城市的輻射，同城化使得這些中小城市區位價值進一步提升。未來，在高房價的壓力下，部分人口將會遷移至這些周邊城市，加上軌道交通的便利，這些中小城市發展加速，城市群也就形成了，這有利于分散大城市中過于龐大的人口數量以及住房需求。

 秦虹表示，就全國來說，城市群的發展導致城市網的形成，未來可以特別關注綜合交通樞紐節點。

 消費將成未來支撐中國經濟增長的新動力

 論壇上，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌就十八屆三中全會對中國經濟政策的深遠影響進行了深度解讀。

 他認為，我國經濟正處在從接近10%的高速增長階段，向7%左右的中速增長階段轉換的關鍵時期。增長階段轉換實質是增長動力的轉換，是原有競爭優勢逐漸削弱、競爭優勢逐漸形成的過程。

 國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌發表演講

 黨的十八大報告和“十二五”規劃指出，要把中國經濟增長轉移到消費為未來支撐中國經濟增長的新動力，從需求的角度說是消費，如何才能把消費培育成為中國經濟增長的新動力，至少要解決三個問題。

 在談到當前企業轉型升級面臨的突出挑戰時，余斌總結主要是突出的六大高成本問題，首先是勞動力成本過快增長，其次是資金成本過高，第三是土地成本過高，第四是流通成本偏高，第五是知識產權保護成本過高，第六是準入成本依然很高。