2013年，中國房地產業迎來了它的發展關鍵時期。基于其在國民經濟增長和社會發展中的重要地位，各方對中國房地產業今后的走向十分關注。

    高使用率的功能地產是房地產的正能量

    從目前國內房地產市場的發展態勢來看，短期內針對住宅地產市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產市場的細分，整個產業將趨于進一步轉型升級。

    從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產創造了良好的條件。

    因此，未來更多發展機會將來自泛功能地產，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業、旅游、教育、文化、養老等具有使用價值和附加價值的地產。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內功能地產成為房地產市場的正能量。

    土地制度頂層設計與改革將影響中國房地產業

    土地是制約房地產業發展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產業命脈的土地供應依然遭受事實的壟斷。土地制度的頂層設計顯然已經十分緊迫。未來應該針對當前的土地一級市場的供應壟斷問題進行系統的改革，這不但是國內房地產市場良性發展的需要，也是中國經濟結構調整的戰略需要。當然，不同區域的公共資源換取用地指標也是可以思考的話題。

    增加收入是中國人住有所居的希望所在

    就當前的收入水平而言，中國絕大多數城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調，普通城市居民才能夠有能力購買。

    中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

    2013年房地產各項指標將會好于上年

    預計2013年房地產各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產投資增速為例，國家統計局近日公布數據顯示，2012年全國房地產開發投資71,804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

    受房地產調控限購、限貸等政策持續實施的影響，2012年全年房地產開發投資增速創近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調控政策實施效果明顯。

    商業地產、城市土地供應存在風險

    2010年以來，國內住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。數據顯示，至2012年上半年，成都商業綜合體已經增至67個，已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在全國發展迅速。

    數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業的問題出現將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數據和土地推案量告知企業，這是最大的服務功能。

    房企將強者恒強，房企品牌要進入修復期

    隨著國內房地產市場發展機理的不斷演進，未來的房地產開發商將會出現一些分化。總的來說，市場集中度將會持續增大。

    正反饋效應明顯，大型開發商由于占據諸多有利因素，往往會利用戰略制勝、節奏制勝、金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業將會越加強勢；眾多著名品牌企業也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現了產品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到沖擊，新周期下，了解消費心理和互聯網沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。

    城鎮化決定了城市化模式選擇

    未來房地產的許多發展機會都能從城鎮化、工業化和農業現代化進程中挖掘。

    隨著中國城鎮化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產的需求將是巨大的。

    房地產開發企業，應該審時度勢，把握好從農村到郊區，從小城鎮到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據各自不同的區域進入標準，進行風險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮化的浪潮當中獲取自己的市場份額和江湖地位。